Как я сейчас покупаю недвижимость в Турции. Опыт на ошибках

Личный опыт и опыт пострадавших клиентов — дело хорошее, на нём и строится сейчас моя покупка недвижимости в Турции. Опишу подробно и поэтапно. Кратко не получится. Поехали!

Продавая свою квартиру, чтобы купить новую, я смотрю, какая сумма сделки прописана в ТАПУ. Почему? Потому что если сумма сильно занижена, позже прилетит «письмо счастья» из налоговой, перерасчёт налогов на разницу. Дальше, если квартира не была во владении 5 лет, то вы рискуете попасть на 20% налог от разницы на сделке. Заинтересованные лица вам скажут, что вы иностранец и никто не будет копаться, таких тысячи. Но любое государство только и ищет, как и на чём вас поймать. Казна должна пополняться, и вы в этом будете участвовать. Хотите вы этого или нет. Клиенты, получившие «письма счастья» вопят, что они же иностранцы и решат проблему, покинув страну. Ха-ха-ха, наивные ребята. Самое меньшее — это иск против вас, а то и депортация. Руки у государства загребущие, оно найдёт, как вам пощекотать нервишки и залезть в кошелёк.

Звоню в пару агентств недвижимости, с которыми успешно имела дела. Чётко, детально объясняю, что хочу и чего не хочу в комплексе, доме, квартире. Мне легко это сделать, потому что я понимаю подводные камни. Опыт. Слегка пройдёмся по критериям, по которым риелтор сразу понимает, что имеет дело не с новичком и придётся попотеть. Потому что зачастую именно грамотные вопросы расставляют точки над «и».

Я никогда не куплю квартиру на котловане. Это огромный риск. Строительные фирмы рассыпаются как карточные домики. Ни имя компании, ни опыт на рынке, ни отзывы, ни рассрочка меня не убедят. Вторичное жильё, и точка. Причём не старше 2019 года. Почему? Потому что с 2020 года метраж стал похож на клетку. Строить очень дорого, земля сильно подорожала, рабочая сила — тоже, налоги в придачу. Качество строек тоже под сомнением, не у всех, но у многих. Дома до 2020 года сильно отличаются от построек после 2020 года. Понимающие люди это подмечают сразу.

Информация об управляющей компании. Искан на здание (введение в эксплуатацию). Не поверите, но в Турции есть комплексы, в которых люди живут годами, но искан так и не получен. А это приносит существенные финансовые потери и такую квартиру мало шансов продать. Или дёшево и то тем, кто не знает о подводных камнях в турецкой недвижимости.

Я буду собирать информацию о комплексе: кто менеджер комплекса, побеседую с владельцами квартир. Для чего? Для того, чтобы понять, как проходят собрания жильцов, как часто поднимают Айдат (обслуживание комплекса), как его содержат, на что собирают деньги у владельцев, дают ли квитанции, как выбирается подрядчик, кто именно в управлении комплекса. Всё это может клюнуть в пятую точку позже и повлиять на продажу квартиры. Звучит как детективное расследование, но всё это можно узнать за пару дней.

Квартира на первом этаже не рассматривается. Последние этажи — тоже сомнительная история. Потому что, когда зимой льют дожди, зимний дождь будет в вашей квартире, надеюсь, не надо объяснять, чем это грозит: полетит бытовая техника, мебель, вещи, полы, появится плесень. Будет ли кто-то устранять это, зависит от многих факторов. Скорее нет, чем да. Иногда это делается через суд, мы часто таким занимаемся. Долго, дорого.

Квартиру я выберу не боковую. По возможности в середине здания. Почему? Потому что когда квартира торцевая, зимой она холоднее и быстрее остывает. Обогрев квартир в основном идёт от кондиционера. Дожди могут лить с утра до вечера, а значит, вы будете гонять кондиционер сутками без остановки, а так как электричество в Турции  — недешёвая штука, то счета ударят больно. Особенно если полы каменные и без подогрева. И особенно это касается семей с детьми. Анталийское побережье зимой довольно прохладное и зябкое, местность расположена близко к морю.

Никогда не куплю квартиру на первой линии. Например, в Алании это очень шумно. Трасса Д400, ваша квартира смотрит на несущиеся фуры днём и ночью. Соседи — это отели с вечерними концертными программами, караоке, рестораны, кафешки, что в совокупности создаст шум и дискомфорт. Зачастую квартиры на первой линии очень жаркие, духота на балконах невыносимая, кондиционер в помощь. Солевой налёт от моря оседает на балконе и в квартире. Про плесень я уже молчу, но она не везде. Что ещё хуже, в этих квартирах повышенная влажность, и это одна из причин выхода из строя бытовой техники. А она нынче в Турции дорогая.

В доме должен быть собственный генератор, а не подключение к соседнему дому. Инфраструктура должна работать в строго заявленные месяцы и полностью, так как Айдат — оплата за это. Но часто бывает так, что всё работает по словам менеджера комплекса, а по факту не работает ничего или минимум от того, что заявлено. Но Айдат-то вы платите за полную инфраструктуру. Ещё один повод для судебной тяжбы.

Метраж квартиры желательно тоже проверять. Заявлено одно, а по факту — минус 5 кв. м или более. Ну или вам в метраж квартиры включат немного лестничной клетки.

Отдельная история — это санузлы. Заходя на просмотр квартиры, я прямиком направляюсь туда. Обильно спускаю воду в раковине, душевой кабине, ванне. Ещё может выясниться, что туалетную бумагу нельзя кидать в унитаз, иначе он забьётся. В итоге у вас будет какашечный сборник, в жару это точно духи не от Шанель. Воду в раковине на кухне тоже надо проверять. Все раковины я мониторю на наличие горячей воды. Бывает так, что её нет или она появляется по настроению, что на кухне, что в ванне.

Кондиционеры я тоже проверяю во всех режимах в каждой комнате. Ровно так же, как и остальную бытовую технику. План — приезжать с мастером, который будет со мной ходить по квартире и всё проверять на месте. Риелтору это сразу сообщается, чтобы отбить желание подсовывать квартиры с проблемами. Риелтор не всегда знает о проблемах в квартире, он скорее всего будет звонить владельцу и уточнять этот момент, но только когда вы торжественно объявите о своих намерениях прийти с техдиагностикой. На что это влияет? На всё, это фильтр. Плюс, при обнаружении серьёзных поломок вы или просите скидку, или владелец квартиры ремонтирует за свой счёт. Затем вы снова проверите. Ремонт на тяп-ляп — распространённая тема в Турции и не только. Например, в Ирландии качественный ремонт от ирландца — это космическая задача. Mission impossible.

Некоторые моменты я пропущу, а то получится долгое повествование.

Идём в документы. ТАПУ, на кого, сколько владельцев. Обременения, ипотека и т. д. Риелторское агентство это проверят до сделки, НО я буду проверять недвижимость на чистоту прямо непосредственно перед сделкой, потому что обременение можно поставить за день, а риелтор проверяет недвижимость примерно за 5 дней до сделки.  Это сделает мой адвокат, потому что именно он и будет вести сделку и принимать деньги, и так же поедет со мной на оформление.