Печальный опыт пассивного дохода от аренды в Турции. Реальные истории в студию
Как же об этом не написать, такое нельзя держать в себе! Пожинаем плоды ковида. Года так с 2021 многие иностранцы активно приобретали недвижимость в Турции для последующей сдачи её в аренду. А вместе с недвижимостью приобретали и вагон геморроя. Тогда любители пассивного дохода об этом не знали, карты раскрылись позже.
Как было дело. Слетелись толпы иностранцев, скупали на котле красивого кота в мешке. Задумка была неплохая: вложиться и с этого зарабатывать, так полмира делает. Только в некоторых странах это делать сложнее, особенно, если закон для тебя — просто бессмысленный набор букв. А это изначально неверный план захода в дело. Итак, люди покупали по 1, 2 , 3 и больше квартир на курортах Турции. Логично: здесь всегда туристы, море, солнце. Где-то котлованы доводились до своего логического завершения, где-то — нет. И тут в силу вступил очередной креативный закон, который рушил планы желающих сдавать в краткосрочную аренду, на чём деньги в основном и зарабатывались. Не забываем, что законы в Турции меняются со скоростью ветра. Этого вам не расскажет чат ГПТ и риелторы, которые так и ловят мечтателей из-за рубежа. Люди, не изучив рынок и недостатки его качества, скупали котлы, но позже они замечали минусы качества и наученные опытом переключались на вторичку. Лично я всегда покупала вторичку, я просто не верю, что у застройщика всё пойдёт по плану. Политика и стихийные бедствия (а в разных регионах Турции регулярные землетрясения) всегда кружат в танце вас, а не вы их. Всё это, а также меняющиеся законы и вечно растущие цены существенно бьёт по спросу на аренду и потоку туристов. Совокупность этих факторов отразится и на вашем пассивном доходе. Но это отнюдь не призыв ничего не делать.
Ок, квартирами запаслись, встал вопрос об их сдаче: через кого, как будет проходить процесс получения долгожданного дохода (желательно без оплаты налогов). Начнём с нескольких ударов по головам подобным инвесторам. Обычно риелтор, который продал вам квартиру, предлагает и сдать квартиру через него. Это удобно каждой стороне. Но мало кто спрашивает у риелтора лицензию на эту деятельность. Вы подписываете договор с агентством, оно, в свою очередь, с квартирантами. Умный квартирант поинтересуется, есть ли у риелтора договор, заверенный нотариально. Часто бывает так, что хозяин квартиры не в курсе, что его квартира сдаётся.
Хорошо, нашёлся человек/люди для аренды. Нотариально заверенный договор — правильный шаг, но когда люди не хотят тратиться там, где это необходимо, результат частенько бывает шоковым. Владелец квартиры должен оставить риелтору доверенность на сдачу квартиры. Это дело мы любим поручать друзьям и знакомым, можно и так — но доверенность очень желательна. Я опущу список нужных документов, слишком длинным получится. Но обозначу важный пункт: сдающий квартиру хочет, чтобы квартирант съехал в оговорённый срок. Так не всегда получается, а почему? Правильно, потому что перед тем, как что-то подписывать, надо идти к адвокату, и он подскажет, какую бумажку нужно подготовить, чтобы всё прошло как по маслу. Попросите адвоката проверить договор между агентством и квартирантом, чтобы не бегать потом и менять замки, вызывать полицию или судиться. Такой документ существует, но кто же вам об этом расскажет, если вы сэкономите на консультации? Потом заплатите нервами.
Отдельная нервотрёпка — это получение оплаты за аренду. Тут на сцену обычно выходит жадность: налоги не платим, хотим наличными, в договоре пишем одну сумму, по факту — другая. Здравомыслящие люди не будут платить наличными. Вопрос депозита и его возврата — отдельная история исков и прокуратуры, но это можно узнать на консультации, на которую зачастую жалко денег.
Квартирант вам скажет, что заплатит только через банк, и будет прав. Конечно, надо указывать назначение платежа, а не писать «оплата Васе». То, что банки стучат в налоговую, давно не новость. Если начнутся разногласия, ваши же квартиранты и будут вас шантажировать, потому что знают, что вы не платите налог с аренды квартиры. Поэтому я рекомендую платить налоги.
Приведу пример из жизни, как оплата налогов может спасти вас от серьёзных проблем с налоговой, а заодно и заткнуть всем «доброжелателям» рот. Квартира может стать местом какого-либо происшествия, туда приедет полиция. Как вы думаете, с кем первоначально они побеседуют? Да, с владельцем квартиры. А там к полиции и остальные госорганы присоединятся. Вот так квартиранты могут выбить у вас почву из-под ног, а вы до этого момента живёте, наивно полагая, что всё контролируете. Форс-мажор никто не отменял. Опустим факт, что люди не особо берегут чужое имущество, но это детали договора.
В Турции краткосрочная аренда не разрешена, если у комплекса нет на неё лицензии. Лицензии есть разные, но это отдельная история. А так как этот замечательный закон ноу-хау, то долгое время никто не понимал, как её вообще получить. И многие продолжали сдавать свою недвижимость, полагаясь на авось. А если вы владеете определённым количеством квартир в одном комплексе, то считаетесь предпринимателем. Вот тут государство и ловило всех за финансовые гениталии.
Ладно, с налогами пронесло, но тут в игру вступает турецкий менталитет, о котором многие не задумываются, пока не прилетело. Поясняю: капыджы (управляющие комплексом) так и шныряют, чтобы выискать возможность на ком-то заработать. Так вот, их предложение (или скорее ультиматум) будет «плати мне каждый месяц с аренды своей квартиры или я тебя сдам налоговой». Будьте уверены, этот свой в доску парень вас и заложит. Но есть и «плюс»: если ваши квартиранты будут создавать проблемы другим жильцам, то он скорее всего будет тщательно вас покрывать. Потому что вы курица, которая несёт золотые яйца. Я не утверждаю, что так всегда и во всех комплексах, но это распространённая история. Если вы захотите продать квартиру через управляющего, то приготовьтесь и ему отстегнуть хороший процент. Иначе он не будет открывать вашу квартиру для показа, если ключи у него. Вас нет в стране, так что ваша недвижимость в его руках. Интересно, наш любимый чат ГПТ об этом знает? Наверное, если он турок)). Я советую дружить с этими ребятами. Если управляющий сменится, на его место придёт примерно такой же, только он может ещё больше запросить. Опять же, не все так делают. Но алчность жителей Турции не знает границ. Думаю, не надо рассказывать, как иногда риелтор/знакомый говорит, что квартира не сдаётся, а на самом деле сдаётся. Но это легко проверить: счета это покажут по расходу воды и электричества. Советую завести пару хороших знакомых в комплексе, чтобы вам за коробочку конфет докладывали, что на самом деле происходит. Масса вариантов, как вас можно обвести вокруг пальца. Всегда просите, чтобы кто-то проверял почту на ваше имя. Зачем, спросите, если человек не живёт в стране? Затем, что если ваша квартира тайком сдавалась в краткосрочную аренду и кто-то стуканул в налоговую, то вас в судебном порядке будут оповещать о штрафе, и обычно он ощутимый. Донести могут и «доброжелатели-соседи», причём зачастую это свои же.
Бывает, что по каким-то причинам письма не дошли до вас, и вы случайно узнали, что ваша квартира выставлена на торги. Потому что было открыто дело о неуплате налогов, нарушениях, так бывает. Пока вы думали, что зарабатываете, вы оказались на верном пути ухода в минус. Если вы вовремя не узнаете о том, что открыто дело и не оплатите штраф, то, боюсь, квартира будет потеряна. Судебные издержки также лягут на вас.
Дальше про коммуналку и айдат (обслуживание комплекса). Казалось бы, уплата не в срок — не беда. Чем это грозит? Например, квартиранты не платят коммуналку в срок. Сначала вам всё отключат, а затем на вас будет открыто дело и всё пойдёт по кругу, который я описала. То же самое произойдёт, если у вас задолженность по айдату. Я это проходила сама. Долги по айдату — не такая безобидная штука в Турции, как вы можете себе представить. Исходя из опыта пострадавших эмигрантов, советую установить автоматическую оплату счетов и регулярно просить соседей проверять почту. Ну и оплачиваете айдат вы, а не квартирант, это возьмите себе на заметку. Ровно так же, как и ежегодный налог на квартиру.
Если вы вдруг решите поручить оплату знакомому, риелтору, то тут тоже свои нюансы. Этот кто-то может её не донести до адресата, не потому что он плохой или обманщик, а потому что, например, его депортировали или ему пришлось срочно покинуть страну, или с человеком что-то произошло. У меня нет цели уличить всех в обмане и мошенничестве, я хочу рассказать о разных вариантах судьбы пассивного дохода. Если что-то и прокатит в Турции, в Ирландии такое получится с меньшей вероятностью. Там любят задним числом начислить грешков, собственно, Турция это тоже практикует.
Рассчитывайте на себя и держите всё под контролем. Недвижимость за рубежом без личного присмотра — дело непростое, но может быть прибыльным, если вы всё делаете по закону. Налог — это минус в ваш карман, но поверьте, это ваш спокойный сон.
